说说深圳版楼市“八万五”计划
图：Mstislav Dobuzhinsky
主任如何看待这两天深圳版的“八万五”计划？原本最近两年打算在深圳上车的，现在不知道怎么搞了，不知深圳后市房价会怎么样呢？
先说下这个“八万五”计划源自当年香港的一次雄心壮志的改革，时任香港首任行政长官的董建华提出每年香港要供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。这项计划被称为“八万五”。这项计划的夭折众说纷纭，有的说是因为遭遇了金融危机，也有人说是香港市民的剧烈反对。但总之是这样一个背景。
深圳版本的大致是什么内容呢？如果没搞错的话，应该是2018年8月发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，《意见》计划将住房分为三大类：
第一类是市场商品住房，占40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。我们将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。
第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%；其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的 60%左右；安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
第三类是公共租赁住房，占20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。特别是在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人、先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
此外，对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。
深圳希望通过《意见》，可以实现住有所居。计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
传统媒体也好，今天的自媒体也好，标题永远是以吓唬人为己任。这倒也不是我国独有，全世界范围的媒体都有这个毛病。焦虑和恐慌永远是流量不二法门。所以这个《意见》的相关文章标题不是“再见地产？”就是“房价暴跌？”low 逼一点的就是“炒房的人哭了”。
回到这个《意见》。计划确实很棒，而且很符合供需原理，房子贵因为供不应求，价格上涨，现在增加供给是解决问题的方式。但是如果注意看，《意见》提到60%的房子是市场流通之外的特殊房源。也就是说这些暂时不参与市场的正常买卖，并不给可自由交易的商品房市场增加供给。至少短期内，深圳的房价不会有太大波动。当然由于楼市组合拳的出其不意，我的猜测很可能是错的。
如果按计划建造出来，确实能满足一部分人的住房需求，尽管正常人要是认真去打听一下就知道谁才有资格。本着扶持人才和低收入家庭的宗旨，指标的去向这背后的“学问”就深了。普通人如果觉得自己有机会，我是很欣赏这种乐观。
其实在几十年前，在尚未有房地产市场之前，就有那种单位的福利房。公务员事业单位的员工都可以分到房子。所以名字怎么换不重要，有政府来提供房子这件事并不是首创，相反楼市的市场化才是新生事物。所以值得思考的是，当初为什么不继续福利分房呢？对了，要让市场起到一定的作用。再进一步思考，为什么当年有那么多国企，生老病死都负责到底的温暖的大家庭国企最终不得不关闭。
还有个问题，比如说快递行业，其实今天你寄个东西依然可以选择EMS对吧。反正东西大概率是不会寄丢的。为什么一旦放开了市场，其他快递不仅是有生存空间，而且居然越做越好？类似的道理，可行性暂且不考虑，限制性统一规划的房子也许能满足人们有地方住的需求，但这难免出现品质上的担忧。也就是，有就不错了，你还有别的需求了？什么地段不地段的，你还好意思考虑未来收益？但人的欲望就是千奇百怪的，无论是房子还是别的商品，在能力范围内，人们的选择也各种各样，这种计划性的做法是满足不了这些的。更何况这背后的效率和成本是完全不能忽略的。无论谁建房子都有巨大的成本，房子不会凭空出现。
再举个例子，很多城市如果统计当年的新生数量和学校的招生人数，供给是大于需求的。也就是光看供给和需求数字，人人都有学上。但每个家庭都觉得上学难，都想尽办法要挤进好学校，最好去城里，与此同时农村和乡镇的一些学校却空荡荡的招不到学生。
理论上如果深圳未来新开发无数的楼盘，供给源源不断，自然是利好，房子多了价格就降下来了。这是很粗浅的道理。如果可行，应该全国各地高房价地区都实行这样的好政策。
其实一直以来都有接近完美的计划，就是统计下大概的需求，然后根据需求开始建房子，这样人人都有房住了嘛。
不仅仅是房子问题，医疗和教育问题也是啊，给定一个需求数，多盖医院，多盖学校，还有什么解决不了的呢。这么下去，我感觉所有的需求都可以得到满足啊是不是？缺啥生产啥，都问问大家还缺什么，然后我们的制造能力又如此强大，生产搞起来不就好了嘛……所以，为什么不呢？只要一个人能想明白这一点，大概就算是经济学入门了。
最后再回答你的问题，要在深圳扎根自己住，不用管这些噪音，买就是了。以及你还需要注意《意见》的一些关键字眼：“深圳希望通过《意见》可以实现住有所居。计划到2035年……”
好像是犹太人的一句谚语：让上帝发笑很简单，说出你的计划。
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